Ongunstige overdrachtsbelasting bij eerdere sleuteloverdracht van de nieuwe woning / toepassing van de hardheidsclausule (Wet op de Belastingen van Rechtsverkeer)

Het komt voor dat de koper van een woning eerder de beschikking krijgt over de sleutels van de nieuwe woning, bijvoorbeeld om al eerder te kunnen beginnen met het verbouwen van de woning. Dat brengt risico’s en (fiscale) gevolgen met zich mee. Laat u over de gevolgen goed voorlichten door uw makelaar of notaris.

Het heeft een ongunstige werking op de overdrachtsbelasting.

Het eerder krijgen van de sleutels is een verkrijging van economische eigendom. Het gevolg zal zijn een heffing van overdrachtsbelasting tegen het reguliere tarief van 10,4% overdrachtsbelasting. Het verlaagde tarief van 2% overdrachtsbelasting en de startersvrijstelling gelden dan niet (er wordt immers niet direct door uzelf gewoond).

De staatssecretaris van Financiën heeft inmiddels besloten om in deze situaties het toepassen van het verlaagde tarief van 2% overdrachtsbelasting of de startersvrijstelling met toepassing van een hardheidsclausule goed te keuren. Deze goedkeuring zal in een beleidsbesluit openbaar worden gemaakt. Daarin staat ook hoe de voorwaarden er precies uit gaan zien. Dit beleidsbesluit zal begin 2023 in de Staatscourant worden gepubliceerd.

Uitleg hardheidsclausule:
De hardheidsclausule is de mogelijkheid om van (dwingende) wetgeving af te wijken als het gevolg hiervan  tot een onredelijke benadeling zou leiden voor de betreffende burger of een onderneming.

Klik hier voor meer informatie.

Tot aan de publicatie van het voormelde beleidsbesluit kan de koper(s) in situaties als hiervoor omschreven een verzoek indienen om met toepassing van de hardheidsclausule als bedoeld in artikel 63 AWR het verlaagde tarief van 2% overdrachtsbelasting of de startersvrijstelling toe te passen. Dit geldt ook voor de gevallen die al hebben plaatsgevonden. Een verzoek wordt beoordeeld aan de hand van de feiten en omstandigheden van het geval. Uiteraard moet aan de overige eisen van het verlaagde tarief of de startersvrijstelling zijn voldaan.

Het verzoek kan worden gericht tot: Ministerie van Financiën, Belastingdienst/Corporate Dienst Vaktechniek/team Brieven en Beleidsbesluiten, Postbus 20201, 2500 EE Den Haag.

Wanneer heeft u recht op toepassing van de startersvrijstelling?
U heeft recht op de startersvrijstelling als u voldoet aan de volgende 4 voorwaarden:

• U verkrijgt een woning waarin u zélf voor langere tijd gaat wonen;
• U bent meerderjarig en jonger dan 35 jaar op het moment dat u de woning verkrijgt;
• Het moment van verkrijging is het moment van ondertekening van de notariële akte van levering;
• Als u de woning verkrijgt, mag de woningwaarde niet hoger zijn dan € 440.000. Het gaat om de waarde in het economisch verkeer. Daarmee wordt de maximale waarde van de woning op de vrije markt bedoeld (indien de taxatiewaarde hoger is dan de koopsom, is dit de waarde in het economisch verkeer). Het gaat dan om de woning inclusief eventuele aanhorigheden, zoals een tuin, schuur of garage. Dit is meestal gelijk aan de koopsom zoals die in uw koopovereenkomst staat. Als de woning op erfpachtgrond staat, wordt ook de waarde van de gekapitaliseerde canon bij de waarde van de woning opgeteld;
• U hebt niet eerder gebruikgemaakt van de startersvrijstelling.

Klik hier voor meer informatie. 

Wanneer kan het verlaagd tarief overdrachtsbelasting van toepassing zijn?
U heeft recht op toepassing van het verlaagde tarief voor de overdrachtsbelasting als wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:

• U verkrijgt een woning waarin u zélf voor langere tijd gaat wonen;
• U bent meerderjarig en ouder dan 35 jaar op het moment dat u de woning verkrijgt;
• Het moment van verkrijging is het moment van ondertekening van de notariële akte van levering;
• Als u de woning verkrijgt, is de woningwaarde hoger dan € 440.000. Het gaat om de waarde in het economisch verkeer. Daarmee wordt de maximale waarde van de woning op de vrije markt bedoeld (indien de taxatiewaarde hoger is dan de koopsom, is dit de waarde in het economisch verkeer). Het gaat dan om de woning inclusief eventuele aanhorigheden, zoals een tuin, schuur of garage. Dit is meestal gelijk aan de koopsom zoals die in uw koopovereenkomst staat. Als de woning op erfpachtgrond staat, wordt ook de waarde van de gekapitaliseerde canon bij de waarde van de woning opgeteld;

Klik hier voor meer informatie.

Ministerie van Financiën 12 januari 2023